千呼万唤的存量房贷利率下调细则终于来了！
9月7日上午，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行纷纷公布存量房贷利率下调具体规则。从各家公布的细则来看，调整存量房贷的具体加基点数将根据不同时间段进行确定。
(相关资料图)
根据已公布银行公告，具体可分为三个时间段: 2019年10月7日以前，2019年10月8日至2022年5月14日，以及2022年5月15日以后。这也意味着，此次下调利率，不同时间段发放的贷款利率可下调幅度的标准并不一致。
有研究人士曾向券商中国记者表示，由于此前不同城市按照“因城施策”思路确定各地房贷利率政策下限，各地不同历史阶段利率差异较大，比如，相较于北京、上海、深圳等一线城市，非一线城市的存量房贷利率下调幅度空间可能更大。
细则公布
9月7日上午，国有银行陆续发布存量首套住房贷款利率调整的公告，各家调整的详细规则悉数公布，细则涵盖存量房贷利率调整的范围及规则、申请渠道、调整时间等内容。
从工农中建四大行率先发布的情况来看，调整将于9月25日起集中批量安排。具体来看，工商银行明确，原贷款发放时执行所在城市首套房贷利率政策且当前为LPR定价的存量房贷，该行将于2023年9月25日集中批量调整合同贷款利率，批量调整后于当日起按新的利率水平执行。
农业银行方面表示，将于2023年9月25日起主动进行批量下调，无需客户申请。
中国银行也称，对于符合条件的存量首套住房贷款，客户无需提交申请，将统一通过批量调整的方式进行调整。建设银行称，2023年9月25日，该行拟对符合公告相关情形的浮动利率贷款，采取变更合同利率的方式进行统一调整。
以建设银行发布的细则为例，中国建设银行存量首套住房贷款利率调整将遵循：2019年10月7日（含）前发放的，调整后的利率按相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行。2019年10月8日（含）—2022年5月14日（含）发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR利率执行；2022年5月15日（含）—2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的，调整后的利率按全国首套房贷利率政策下限，即相应期限（原贷款合同期限）LPR-20个基点执行。
建行还表示，符合本次调整范围的贷款，如连续拖欠天数超过90天，拖欠还清前暂不调整，还清拖欠后，可以调整。如有特殊情形，可咨询贷款经办机构。
需要注意的是，人民银行2019年第16号公告中，明确自2019年10月8日起，其后新发放的商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，房贷利率以LPR作为定价基准的机制逐渐形成完善。
能调尽调
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向券商中国记者表示，此次国有银行公布的调整细则体现着“因城施策，能调尽调，一调到底”。
以中国银行发布的调整规则为例，细则照顾到了不同时间、不同城市的差异性，尊重了因城施策的原则。“存在调整空间的一次性全部调整到位，或调整到当地下限，或调整到LPR+0。并非与市场猜测的会与借款人博弈，给了市场明确的预期。”李宇嘉指出。
他表示，在存量房贷中，80%是首套房贷款，其中2016-2021年发放的贷款利率比较高，大约在60%左右，“此次平均下调80个基点，对应存量房贷下调50个基点，减轻存量房贷月供的主体在500-1000元之间，有效降低月供支出，温和释放被挤压的生活消费”。
根据央行数据，截至今年6月末，我国个人住房贷款余额38.6万亿元。据中金公司分析师测算，当前银行存量按揭利率约为4.7%左右，假设存量按揭利率下调70bp降至新发放利率4.0%左右的水平，按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算可降低借款人月供约400元（约7%）；全行业每年可减少房贷利息约3000亿元。
因城施策
此前不少分析人士认为，若存量房贷利率下调细则落地，非一线城市或更加受益。
据了解，2008年调降存量房贷利率时，由于当年“转按揭”的盛行，银行为争夺按揭贷款业务，普遍选择存量按揭贷款给予利率7折优惠。而如今，相对于彼时调降存量房贷利率时的贷款规模和政策环境，住房按揭贷款的定价已发生较大的改变。
招商证券银行业首席分析师廖志明此前撰文称，当前按揭贷款定价机制已采用“三层定价机制”：一是全国层面，监管部门确定全国层面的贷款利率政策下限；二是地方层面，各城市政府在全国层面的政策底线基础上，按照“因城施策”原则确定当地商业性个人住房贷款利率下限；三是商业银行层面，商业银行综合考虑资金成本、信用风险等因素，与借款人协商确定具体利率水平。这些情况与上一轮调降时已有较大不同。
另一方面，廖志明此前表示，由于近几年北京、上海和深圳房贷利率加点政策保持稳定，加点幅度保持不变，若遵循区域政策，大部分“北上深”按揭客户或没法受益于存量按揭贷款利率下调，“北上深”以外区域或显著受益。而广州近几年已大幅下调过加点。数据显示，目前96个城市中，执行利率普遍在3.7%-4.0%左右。
（文章来源：券商中国）
